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中央部委定调“住有所居”!非常时期,非常信号
来源:今日头条 国民经略   作者:凯风   更新时间:2021-09-01   浏览:1284


23年后,中国房地产市场再次迎来大变局。

上一次是1998年,住房市场化改革轰然启动,带动房地产空前繁荣。

这一次是2021年,在共同富裕的目标引领之下,房住不炒、住有所居成为新时代房地产的主旋律。

近日,国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会,会上,住建部表示:

“十四五”期间,将以发展保障性租赁住房为重点,进一步完善住房保障体系,努力实现全体人民住有所居。

对于新市民青年人买不起租不好房的现实问题,要下决心下力气解决。

持续完善房地产长效机制,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。

这一定调,释放了什么信号?

01

住有所居,意味着什么?

房住不炒的意义毋庸讳言,“住有所居”是什么?

从各方面释放的信号来看住有所居,重点不在于买房,而在于买房与租房齐头并进;也不是让每个人都买得起房,而是让所有人都有房可住、而且住得起,这就涉及保障房和租赁市场。

这里的大背景是,中国的房子已经出现总量过剩的局面,户均住房1.1套,而住房自有率更是高达96%。

问题在于,住房的结构性矛盾仍旧存在,尤其是人口净流入的大城市,住房问题极其突出,无论是房价还是房租,都成了难以承受之重。

换言之,解决好大城市新市民住房问题,就成为重中之重。

显然,无论哪个城市,都无法让所有人都买得起房子,但通过各种政策组合拳让所有人“住有所居”,则是可触及的目标。


在房住不炒和住有所居的新基调下,房地产市场将迎来历史性巨变。

如果说过去楼市以市场为主,房价涨跌更多由市场供求来决定,那么未来将会形成“政府-市场”并行、租售并举的新局面。

于市场层面而言,商品房是主流。

从各部门最新定调来看,对于商品房市场,房住不炒是基本红线,稳地价、稳房价、稳预期是基本目标。

于政府层面来说,公租房、保障性租赁房、共有产权房等是重点所在。

保障房的存在,是为了解决低收入群体的住房问题;而共有产权房、安居房等,则兼顾普通群体和高学历人才的居住问题;而保障性租赁房,要解决的新市民的居住问题。

不难判断,中国房地产市场,将一改商品房为主的传统格局,变成由商品房、公租房、共有产权房、安居房、租赁房等为主的新格局。

政府-市场并行、租售并举,意味着房地产市场正在摆脱市场模式,参考借鉴新加坡模式、德国模式,走出一条与众不同之路。

02

商品房:稳地价、稳房价

种种迹象表明,商品房虽然仍以市场为主,但价格并非不受约束。

今年以来,随着土地限制溢价率、新房限价、二手房指导价的推进,一个新的“政府定价”模式正在形成。(参阅《地价新规落地!房价……》)

商品房的调控目标,更多在于“稳”。既要遏制大涨,又要防范大跌,谨防带来新的金融风险,这是商品房市场未来发展的根本支点。

有人说,既然是商品房,为何不能随着市场自由涨跌?

原因很简单,房地产并非简单的市场,作为源头的土地市场处于垄断,房价涨跌自然就不是简单的市场行为。

无论如何,商品房大涨大跌的时代即将过去,稳是主基调。

03

共有产权房:5折买房的机会

共有产权房,有望成为许多城市的标配。

共有产权房,介于政府与市场之间,可以最低5折购房,但只能拥有一半产权。

共有产权房,顾名思义,是购房者与政府(或代持机构)共同分享房屋产权。

购房者可以5折或其他价格购房一半产权,但享有房屋的居住、入学等权益,等到一定年限之后,可按照市场价或一定折扣买断剩余产权,变成商品房。

共有产权房的出现,无疑降低了买房门槛,虽然只有一半产权,但除了不是纯商品房之外,该有的权益都有,这无疑给了许多人以上车的机会。

当然,共有产权房存在严格的条件约束,一般而言:

一是限制为无房家庭或高学历群体;

二是5年或10年内不得上市交易,只能转让给回代持机构;

三是5年或10年后,可按市场价格(或有一定折扣)买回剩余产权,变成纯商品房。

目前,北京、广州、东莞都已推出共有产权房。

04

安居房:被争抢的福利房

安居房,属于保障性住房,面向低收入家庭或高学历人才提供的低价住房。

安居房与共有产权房有一定相似之处,但也有明显不同。共有产权房相当于政府与个人共同“买房”,安居房则是政府通过出让低价地块形成的低价住房,房价远远低于商品房,因此竞争十分激烈。

目前,深圳安居房价只有周边商品房价格的5-6成左右,而排队轮候的家庭超过了16万,但每年新增供应仅为数千套。

与共有产权房相比,安居房的申请条件更为严格、限制更紧。

从申请条件来看,深圳的安居房要求本市户籍、5年社保、在本市无房等,海南的安居房则要求当地居民,或缴纳5年社保/居住540天以上的引进人才等。

安居房能不能上市交易?

深圳要求10年内不得上市交易,海南更进一步,要求在本省缴纳个税或社保满15年,或达到法定退休年龄且购房合同网签备案时间满10年的,可以上市交易。

这意味着,安居房属于十足的公共属性,基本杜绝了投机套利的可能,不失为低收入家庭买房的重要途径之一。

05

租赁房:房租指导价呼之欲出?

公租房、长租公寓、集体土地建设租赁房、企业建房是主要方向。

扩大租赁供给,靠什么?

除了传统的公租房和长租公寓之外,政策上做出了诸多探索。

一是集体土地有条件“入市”。众所周知,我国土地分为国有土地和集体土地,农村和城中村都属于集体土地,这类土地只有通过征收转换成国有土地才能上市交易。

不过,在租赁时代,集体土地入市局部“开闸”,可用于建设租赁性住房,只能用于出租,不得上市交易买卖,不得变相建设商品房。

二是企业、园区、商办等可建设宿舍型保障性租赁住房。

根据今年7月发布的《加快发展保障性租赁住房的意见》,在人口净流入的大城市,企业可自建保障性租赁房,产业园区中工业项目配套建设面积,可用于建设宿舍型保障性租赁住房;闲置的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,可改为租赁性住房。

这些改革和突破,都有一点前提限制:严禁建设成套商品住宅。

三是金融、税费方面给予明显支持,北京率先提出“租金指导价”。

近日公布的《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》提出:

当住房租金快速上涨时,主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施,调控住房租赁市场;必要时可以实行佣金或租金指导价

这意味着,新房备案价、二手房指导价等模式,有望复制到租房领域。

毕竟,不是每个人都买得起房子,也不是每个人都能在大城市拥有属于自己的房子,通过公共住房保障“住有所居”,就是大势所趋。

房住不炒+住有所居,这将是未来数十年中国房地产的基本面。

本网编辑:郝文俊



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